Sviterna av en fastighetskris

Efter 10 år i fastighetsbranschen är man väl att betrakta som lätt miljöskadad. För att spä på denna självuppfyllande profetia kommer här några ord om Bangkoks fastighetsmarknad. Att jag valt ett så spännande ämne för dagens inlägg kommer av att jag igår passerade ett ännu existerande monument från Bangkoks fastighetskris anno 1997.


Från att ha stått som ett sexvåningsbetongskelett rivs nu huset vid hörnet Sukhumvit rd/Sukhumvit soi 6. Kan det månne bli ett nytt hotell istället, läget är ju bra. Nära till såväl turiststråk, party och st(p)ökklubbar.

Att betrakta Bangkoks fastighetsmarknad väcker flera tankar. Den första tanken är; när kommer nästa prisras? Bangkok vimlar av nya, gigantiska byggnadsprojekt samtidigt som det är ett överflöd av såväl osålda som tomma lägenheter. Fastighetsmarknaden är totalt olik vår svenska dito. Marknaden utgörs av apartments eller condominiums. En apartment liknar vår hyresrätt, dock är prissättningen helt fri - ingen bruksvärdesprincip här inte. En condominium liknar vår bostadsrätt med fri prissättning. Den stora skillnaden är dock att i en condominium finns inget krav på bosättning och du kan höra ut den till vem och till vilket pris som helst. Nja, inte till vem som helst. I flera condominiums finns regler som exempelvis diskvalificerar indier, araber och i vissa fall kineser. Osmakligt och rasistiskt kan tyckas, men har man väl studerat jobbannonser i de stora dagstidningarna så härdas man kvickt. En typisk jobbannons innehåller nämligen i regel strikta kravspecifikationer. För ett assistent-/kundtjänst-/hotell-/sekreterarjobb söker man i regel damer, 22-30 år, fördelaktigt utseende och helst hyfsat engelskspråkiga.

Åter till fastighetsmarknaden. Varför rasar inte priserna om det finns ett överutbud? Min egen microanalys av detta är som följer:

1. De som köper condos gör det utifrån en långsiktig horisont. En prisuppgång på 5% över en tioårsperiod kan mycket väl anses vara bra, speciellt om man lyckats haft den uthyrd större delen av perioden. Glöm vårt Stockholmsbeteende där man köper för 2 Mkr och helt sonika förutsätter att lägenheten är värd 2,5 Mkr ett år senare, med den enkla devisen "vadå, priserna går ju alltid upp".

2. De som investerar pröjsar kontant. Även om prisbilden inte är i närheten av London, Hong Kong, New York och Stockholm så är det även stora pengar det handlar om. Ett genomsnittligt pris/kvm i delar som Sukhumvit varierar från 90-150 000 THB/kvm, översatt till svenska SEK, ca 22-35 000 SEK/kvm. Billigt kan tyckas, men hur många i västerlandet skulle kunna hosta upp detta kontant för en 3:a på 100 kvm...?
Om man inte köper sin condo i rent investeringssyfte utan för att verkligen bo i sin lägenhet lånefinansierar man givetvis. Dock kräver bankerna ofta kontantinsatser i storleksordningen 30-40 %...

3. Det kanske låter konstigt, men i en stad där allt går att köpa för pengar (politiker, göka, kröka, snorta mm mm) fattar man sig inte på marknadsekonomi. Allting har samma pris och finns det ingen efterfrågan är det inte självklart att man korrigerar prisbilden. Så även inom fastighetssektorn. Såsom spekulant på ett nytt hyreskontrakt har man erfarit bristen på förståelse för sambandet mellan utbud och efterfrågan. Exempelvis har en lägenhetsägare snarare velat höja hyresnivån eftersom lägenheten stått utan hyresgäst i fyra månader. Rimligtvis borde hyresnivån sänkas då den uppenbarligen varit för hög, men icke. Givetvis måste nivån höjas för att kompensera för tiden då lägenheten stått tom...
Min slutsats är att detta även påverkar den allmänna prisbilden. Eftersom marknaden rör sig så långsamt finns det inte ett spekulativt beteende som vi är vana vid från västerlandet. Köpa i januari och sälja ett år senare existerar inte på samma sätt.

4. Om Thailand vore beläget i Europa skulle man aktivt arbeta mot ett EU-medlemsskap. Pengaförsel över gränserna är man djupt rädd för, eller åtminstone för pengautförsel. Givetvis är utländskt kapital välkommet in i landet, dock inte det motsatta. Detta gör fastighetsmarknaden till ett troligt investeringsalternativ om du har pengar över. Givetvis kan ha dem kvar på banken, men kloka nog som thailändarna är så har de lärt sig att bankerna inte är att lita på. Till skillnad från västerlandets skattebetalare skulle nog aldrig Thailands skattebetalare lösa ut de inhemska bankerna när de spekulerat bort spar- och pensionskapital på pyramidspel á la Bernie Madoff...